Hur mycket kan man ta i hyra för attefallshus?
Så räknar du ut attefallshusets hyra för att få mest klirr i kassan - och nöjdast hyresgäster.
I dessa tider då det ekonomiska läget får oss att hålla i plånboken och vända på alla ören är det klokt att tjäna pengar på sådant man redan har. Vi har tidigare berättat hur du kan tjäna pengar genom att hyra ut attefallshus på tomten när du inte använder det till annat. Men hur räknar man ut hyra för attefallshus? Vad är skäligt och vad säger reglerna? Husteamet ger svar.
Vilka lagar styr uthyrning av attefallshus?
Reglerna kring uthyrning av attefallshus är inte helt tydliga vad gäller hur mycket man får ta i hyra. Det finns lagar och prövningar som styr exempelvis uthyrning av bostadsrätt och hyresrätt. Två olika regelverk kan tillämpas i samband med uthyrning: hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Vilken av lagarna som tillämpas vad gäller attefallshus beror på om huset byggts enbart för att hyras ut eller även för att användas av husägaren.
- Hyreslagen: om du byggt ett attefallshus med syftet att enbart använda det till uthyrning
- Uthyrning av egen bostad: om du byggde ditt attefallhus med flera syften i åtanke och du väljer att hyra ut det
Om du har uppfört ditt attefallshus för att använda som gäststuga, kontor, eller extra utrymme för tonårsbarnen, men sedan också väljer att hyra ut det i perioder, räknas det som uthyrning av egen bostad. Där finns inte kravet att hyran ska förhandlas eller att den ska sättas utifrån allmännyttans nivåer. Priset styrs i stället av marknadsvärdet. Men det är inte helt klart vad attefallshus har för marknadsvärde och därför är det svårt att sätta helt klara prisnivåer. Man skulle kunna se det som att attefallshus har fri hyressättning - men det är inte riktigt så enkelt.
Vad är skälig hyra för attefallshus?
Hyran du sätter på ditt attefallshus måste fortfarande vara skälig. Annars kan en hyresgäst begära prövning via hyresnämnden. Anledningen till att det fortfarande inte är helt klart vad skälig hyra för attefallshus är handlar delvis om att det inte gjorts några prövningar som satt ett tydligt maxtak för attefallshus. Så visst kan du chansa - men risken är att om du försöker begära 25 000 kr för ett attefallshus kan du hamna i tvist.
För att räkna ut skälig hyra för ditt attefallshus är det klokare att istället försöka skaffa en uppfattning om marknadsvärdet utifrån likvärdiga boenden och räkna på det som uthyrning av egen bostad.
Då gäller:
- Marknadsvärdet (ungefärlig uppskattning utifrån likvärdiga boenden)
- Plus avkastningsräntan (några procentenheter ovanför Riksbankens referensränta, i mars 2023 är det 5%)
- Plus driftskostnad:
- Faktiska kostnader för el, wi-fi, mm
- Schablonpåslag på 15% om huset hyrs ut möblerat
Så hur räknar man ut marknadsvärdet på ett attefallshus?
Det är många faktorer som påverkar hyrespriser på bostadsmarknaden, bland annat:
- Läge - närhet till centrum eller storstadsläge i allmänhet
- Storlek / antal sovrum
- Skick på boendet, särskilt vitvaror
- Standard/modernitet
ett attefallshus med hög standard kan hyras ut till högre hyra. - Tillhörande utrymmen - uteplats, egen bit av trädgården
För att hitta marknadsvärdet på ditt attefallhus kan du därför leta runt på liknande hyreslägenheter och bostadsrätter till uthyrning. Hitta ett par stycken lägenheter med ungefär lika mycket utrymme, byggda ungefär samtidigt som ditt hus och med samma boendestandard. Utifrån det kan du räkna ut ett genomsnitt och sätta hyra för attefallshuset utifrån det. Detta innebär också att om du har investerat i ett lyxigare attefallshus kan du ta ut högre hyra för det eftersom boendestandard, teknik och vitvaror troligtvis kommer ligga i en högre nivå än billigare attefallshus.
Storstäderna har egna nivåer
Som de flesta i storstadsregionerna vet är marknadsvärdet på lägenheter mycket högt jämfört med övriga landet. Det kan ofta vara lättare att hitta flera jämförbara boenden för att räkna ut marknadsvärdet här. I grova drag kan du dock tänka:
Hyra ut attefallshus i Stockholm: 12 000 - 15 000 kr/mån
Hyra ut attefallshus i Göteborg: 11 000 - 13 000 kr/mån
Tänk på
Kom ihåg att om du ska hyra ut ditt attefallshus 365 dagar om året räknas huset som ett komplementbostads. Då behöver bygget uppfylla de regler som gäller. Ett hus som inte används som permanentboende kallas komplementbyggnad och behöver inte uppfylla samma krav, även om någon - du eller till exempel hyresgäst via Airbnb - bor där i perioder.
Behöver du hjälp med kalkylen?
Vi fattar - det är många siffror hit och dit och en hel del att tänka på både när man vill välja ett attefallshus och när man vill börja tjäna pengar på det. Vi har hjälpt hundratals bostadsägare hitta sitt drömhus och få ordning på alla papper, det här är det vi gör.
Ring oss så kan vi prata igenom dina behov och hitta en lösning tillsammans. Eller ännu bättre - kom förbi våra utställningshus på Nybygget så tar vi en kopp kaffe och kollar på några av våra modeller tillsammans.
Hyra ut attefallshus - tjäna pengar via passiv inkomst
Att hyra ut ditt attefallshus kan bli en enkel inkomst när du inte använder huset till annat
Sedan reglerna för attefallshus utökades år 2020 är det många husägare som sett värdet i att skapa mer utrymme för gäster, bastu, hemmakontor och annat direkt på tomten. Ett attefallshus innebär en mindre investering än att köpa ett helt nytt, större hus – och du slipper packa ihop hela livet och flytta.
Men i en tid då inflation och elkostnader rusar känner många att de får offra bekvämlighet och vardagslyx för att få ekonomin att gå ihop. Då är attefallshuset ovärderligt. När du inte använder det till besök från släkten kan du nämligen passa på att hyra ut det.
Får man hyra ut attefallshus?
Ja! En av de främsta anledningarna som låg bakom attefallsreformen var möjligheten att skapa fler boenden till rimligt pris. Bostadsbristen har varit svår, särskilt i storstadsregionerna, och många som var nya på marknaden eller behövde boende till ett rimligt pris hade svårt att ta sig in på bostadsmarknaden.
Därför får man som husägare hyra ut sitt attefallshus. Däremot skiljer sig reglerna lite åt beroende på vilken sorts bostad det är. I en komplementbostad kan någon vara permanent boende året om. I en komplementbyggnad kan man bo tillfälligt, som exempelvis en gäststuga. Sedan 2020 får båda typerna av hus byggas till 30 kvm och kan uppföras utan bygglov. Däremot är det större krav på komplementbostaden vad gäller tillgänglighet och användbarhet.
Här kan du läsa mer om bygglov för attefallshus och här kan du läsa mer om attefallshus-regler.
Hur fungerar det med skatten?
Att tjäna pengar genom att hyra ut tillfälligt boende räknas som kapitalinkomst. Däremot finns det gott om avdrag att göra.
- Upp till 40 000 kr om året i hyresintäkt är skattefritt
- Utöver detta avdrag får du göra avdrag på 20% på det du tjänar från hyra
- Du får också dra av kostnaden för utgifter du haft i samband med uthyrningen
- Resterande belopp beskattas som kapitalinkomst om 30%
Här kan du läsa mer om hur mycket man kan ta i hyra för attefallshus.
Fördelar med att hyra ut
Att hyra ut sin vanliga bostad kan vara nervöst och krångligt på många sätt. Du är inte där själv när det bor okända människor i ditt hus, du måste plocka undan personliga föremål och värdesaker och det är svårt att fixa problem som uppstår om du själv är någon helt annanstans.
Alla de problemen försvinner när du hyr ut ditt attefallshus.
- Du är närvarande och har koll på att allt står rätt till
- Du får ha ditt eget hus för dig själv
- Du kan lätt ingripa om hyresgästen behöverhjälp eller om något händer med huset
Men den kanske främsta fördelen:
- Du kan tjäna pengar på något du ändå har användning för
- Du tjänar passiv inkomst just när du använder det
Smidigaste sättet att hyra ut attefallshus
Det allra enklaste tillvägagångssättet om du vill hyra ut ditt attefallshus i perioder är via Airbnb. Eftersom de har lång erfarenhet av den här typen av uthyrning har de koll på alla regler och kan svara på dina frågor. Dessutom kan det kännas tryggare med en tredje part som hanterar avtal, har koll på sina medlemmar och kan medla om något skulle gå snett. Här kan du läsa mer om att vara värd på Airbnb.
Redo att tjäna pengar på din investering?
Passiv inkomst från uthyrning är det riktigt smart sätt att tjäna extra pengar i inflationstider. Samtidigt får du ett användbart extraboende eller utrymme på tomten. Om det en dag blir dags att flytta har ditt hus dessutom ökat avsevärt i värde tack vare att det rymmer ett attefallshus. Ta en titt bland våra husmodeller och låt dig lockas av möjligheterna. Eller hör av dig till oss så snackar vi mer.