Så räknar du ut attefallshusets hyra för att få mest klirr i kassan – och nöjdast hyresgäster.
I dessa tider då det ekonomiska läget får oss att hålla i plånboken och vända på alla ören är det klokt att tjäna pengar på sådant man redan har. Vi har tidigare berättat hur du kan tjäna pengar genom att hyra ut attefallshus på tomten när du inte använder det till annat. Men hur räknar man ut hyra för attefallshus? Vad är skäligt och vad säger reglerna? Husteamet ger svar.
Vilka lagar styr uthyrning av attefallshus?
Reglerna kring uthyrning av attefallshus är inte helt tydliga vad gäller hur mycket man får ta i hyra. Det finns lagar och prövningar som styr exempelvis uthyrning av bostadsrätt och hyresrätt. Två olika regelverk kan tillämpas i samband med uthyrning: hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Vilken av lagarna som tillämpas vad gäller attefallshus beror på om huset byggts enbart för att hyras ut eller även för att användas av husägaren.
- Hyreslagen: om du byggt ett attefallshus med syftet att enbart använda det till uthyrning
- Uthyrning av egen bostad: om du byggde ditt attefallhus med flera syften i åtanke och du väljer att hyra ut det
Om du har uppfört ditt attefallshus för att använda som gäststuga, kontor, eller extra utrymme för tonårsbarnen, men sedan också väljer att hyra ut det i perioder, räknas det som uthyrning av egen bostad. Där finns inte kravet att hyran ska förhandlas eller att den ska sättas utifrån allmännyttans nivåer. Priset styrs i stället av marknadsvärdet. Men det är inte helt klart vad attefallshus har för marknadsvärde och därför är det svårt att sätta helt klara prisnivåer. Man skulle kunna se det som att attefallshus har fri hyressättning – men det är inte riktigt så enkelt.
Vad är skälig hyra för attefallshus?
Hyran du sätter på ditt attefallshus måste fortfarande vara skälig. Annars kan en hyresgäst begära prövning via hyresnämnden. Anledningen till att det fortfarande inte är helt klart vad skälig hyra för attefallshus är handlar delvis om att det inte gjorts några prövningar som satt ett tydligt maxtak för attefallshus. Så visst kan du chansa – men risken är att om du försöker begära 25 000 kr för ett attefallshus kan du hamna i tvist.
För att räkna ut skälig hyra för ditt attefallshus är det klokare att istället försöka skaffa en uppfattning om marknadsvärdet utifrån likvärdiga boenden och räkna på det som uthyrning av egen bostad.
Då gäller:
- Marknadsvärdet (ungefärlig uppskattning utifrån likvärdiga boenden)
- Plus avkastningsräntan (några procentenheter ovanför Riksbankens referensränta, i mars 2023 är det 5%)
- Plus driftskostnad:
- Faktiska kostnader för el, wi-fi, mm
- Schablonpåslag på 15% om huset hyrs ut möblerat
Så hur räknar man ut marknadsvärdet på ett attefallshus?
Det är många faktorer som påverkar hyrespriser på bostadsmarknaden, bland annat:
- Läge – närhet till centrum eller storstadsläge i allmänhet
- Storlek / antal sovrum
- Skick på boendet, särskilt vitvaror
- Standard/modernitet
ett attefallshus med hög standard kan hyras ut till högre hyra.
- Tillhörande utrymmen – uteplats, egen bit av trädgården
För att hitta marknadsvärdet på ditt attefallhus kan du därför leta runt på liknande hyreslägenheter och bostadsrätter till uthyrning. Hitta ett par stycken lägenheter med ungefär lika mycket utrymme, byggda ungefär samtidigt som ditt hus och med samma boendestandard. Utifrån det kan du räkna ut ett genomsnitt och sätta hyra för attefallshuset utifrån det. Detta innebär också att om du har investerat i ett lyxigare attefallshus kan du ta ut högre hyra för det eftersom boendestandard, teknik och vitvaror troligtvis kommer ligga i en högre nivå än billigare attefallshus.
Storstäderna har egna nivåer
Som de flesta i storstadsregionerna vet är marknadsvärdet på lägenheter mycket högt jämfört med övriga landet. Det kan ofta vara lättare att hitta flera jämförbara boenden för att räkna ut marknadsvärdet här. I grova drag kan du dock tänka:
Hyra ut attefallshus i Stockholm: 12 000 – 15 000 kr/mån
Hyra ut attefallshus i Göteborg: 11 000 – 13 000 kr/mån
Tänk på
Kom ihåg att om du ska hyra ut ditt attefallshus 365 dagar om året räknas huset som ett komplementbostads. Då behöver bygget uppfylla de regler som gäller. Ett hus som inte används som permanentboende kallas komplementbyggnad och behöver inte uppfylla samma krav, även om någon – du eller till exempel hyresgäst via Airbnb – bor där i perioder.
Behöver du hjälp med kalkylen?
Vi fattar – det är många siffror hit och dit och en hel del att tänka på både när man vill välja ett attefallshus och när man vill börja tjäna pengar på det. Vi har hjälpt hundratals bostadsägare hitta sitt drömhus och få ordning på alla papper, det här är det vi gör.
Ring oss så kan vi prata igenom dina behov och hitta en lösning tillsammans. Eller ännu bättre – kom förbi våra utställningshus på Nybygget så tar vi en kopp kaffe och kollar på några av våra modeller tillsammans.